基本案情

2022年6月27日及2022年8月2日，两原告与被告分别签订定金合同和《上海市商品房预售合同》，约定两原告向被告购买位于XX区XX路XX弄X号X层X室房屋，总房价款暂定为1,367,854元，两原告应于2022年6月27日前支付定金50,000元，于2022年7月15日前支付房价款（除定金）100,000元，于2022年10月25日前支付房价款（除定金）1,217,854元，若两原告未按合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止，逾期超过30天后，被告有权单方面解除本合同，两原告应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告，如两原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索。2022年6月27日、7月15日，两原告分别向被告汇款支付50,000元、100,000元。

2022年10月19日，原告告知被告要求退房，被告询问退房的原因，原告回复没钱，并于同年10月22日向被告的微信发送电子版《律师函》。同年10月20日，两原告向被告发送纸质版《律师函》，要求解除合同，被告于同年10月23日收到该函件。

 

原告诉请

1.判令两原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》于2022年10月22日解除；

2.判令被告返还两原告已经支付购房款150,000元；

3.诉讼费由被告承担。

 

事实和理由

首先，两原告于2022年8月2日通过中介至被告售楼处看房，被告的销售人员带两原告前往上述房屋看房。被告销售人员告知两原告该房屋周围将会通地铁，未来交通便利；房屋周边将有大型的综合商场、配套学校等，未来生活便利；同时表示该房屋销售火爆，整栋楼已没有其他房屋可选择，仅剩201室未出售，让两原告赶紧下单。两原告在被告销售人员一再忽悠下才签订合同。但此后发现，该房屋周边并未规划地铁和商场，且该房屋并非如销售人员所述的销售火爆，实际购买人数十分有限，该栋楼亦非仅剩201室可购买，相反，该楼盘购买的人数寥寥无几。因此，两原告与被告签订合同时存在重大误解且显失公平的。其次，双方签订的商品房销售合同，皆是被告提供的格式合同。依照法律规定，提供格式合同一方应当对格式条款尽到提醒注意的义务，但被告并未对其提供的合同做相应的告知和提示，对合同最为重要的违约条款写得非常复杂，且约定了总房价款10%的违约金，两原告认为该条款不合理。同时，两原告才刚订立合同，并未对被告造成严重损失和影响，仅因为签订一份买卖合同就要承担10%的违约责任，明显是不合理的。双方在订立本约时的地位极不平等，显然违背公平、诚信原则。由于上述原因，两原告多次与被告协商，要求解除合同，并返还两原告已支付的购房款150,000元，但被告均不予理睬。故诉至法院请求判如前述。

 

被告反诉

1.判令解除原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》，并判令原告与被告一起至金山区房地产交易中心办理注销合同登记备案及预告登记的手续；

2.判令两原告向被告支付136,785.4元的赔偿金；

3.判令两原告退回被告于2022年6月27日及2022年7月15日出具的收据原件；

4.判令两原告向被告偿付律师费4,000元；

5.诉讼费由两原告承担。

事实和理由：原、被告双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定两原告向被告购买XX区XX路XX弄XX号XXX室房屋，房屋总价为1,367,854元，其中两原告应于2022年10月25日前支付房价款1,217,854元，如两原告逾期支付房价款超过30天，被告有权解除合同并要求两原告承担总房价10%的赔偿金。截至目前，两原告尚未支付上述款项，根据原、被告双方的合同约定，两原告应承担相应的赔偿责任，故诉至法院，望判如所请。

 

法院判决

本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有三。一、原、被告签订《上海市商品房预售合同》的效力。两原告基于重大误解及显失公平要求撤销合同，但其提交的证据尚不足证明存在上述情形，故根据民事诉讼法证据规则的规定，两原告应承担举证不能的不利后果，对该项主张，本院不予支持。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，故该合同有效。二、两原告或者被告是否有权要求解除合同及解除合同的日期。两原告基于被告存在欺诈行为及虚假宣传致其购买房屋，故要求解除合同，根据法律规定，合同解除的理由为约定解除、协议解除及法定解除，但两原告要求解除的理由不属于该三方面，故其不享有解除权。事实上，根据双方的微信聊天内容，两原告是由于缺乏购房款要求退房，故应认定为两原告违约。根据双方合同约定，两原告未按约定期限支付购房款，被告有权要求解除合同。庭审中，两原告要求解除合同，被告同意，故应视为在案件审理中双方达成解除合同的合意，本院予以确认。关于合同解除日期，被告认为应为两原告起诉之日，视为其对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以确认。至于两原告认为应自2022年10月22日被告收到原告方提交的律师函时合同解除，但两原告并无解除权，故本院对其要求确认合同解除日期的主张不予采信。三、关于双方约定的违约金是否过高。被告在两原告违约的情况下，同意解除合同，但双方对于违约金的处理未能达成一致。被告认为应按照合同约定支付违约金，两原告认为合同约定的违约金过高，且被告无证据证明存在损失，故要求酌情减免。本院认为，原、被告双方在合同中预先约定了补偿性违约损害赔偿责任的数额，约定之目的在于避免或减轻对损失数额的证明责任，按照通常情况应适用该约定，但若约定的违约金过分高于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以适当减少，而被告庭审中自述解除合同所造成的损失仅为未付房款的利息损失，本院结合签约时及目前的房价及利息损失等情况，考虑两原告在履行最后一期付款义务前，已经告知解除合同，对于后续损失有心理预期，故酌情确定两原告应支付被告违约金65,000元。关于被告主张的律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第一款、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）叶某、姚某与被告（反诉原告）上海XX置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》（合同编号：202200129500）于2022年12月1日解除；

二、被告（反诉原告）上海XX置业有限公司返还原告（反诉被告）叶某、姚某购房款150,000元；

三、原告（反诉被告）叶某、姚某支付被告（反诉原告）上海XX置业有限公司违约金65,000元；

上列第二、第三项付款义务相抵后，被告于本判决生效之日起十日内返还两原告购房款85,000元；

四、原告（反诉被告）叶某、姚某于本判决生效之日起十日内配合被告（反诉原告）上海XX置业有限公司至金山区房地产交易中心办理注销上海市金山区九工路2499弄53号2层201室房屋预告登记及撤销合同备案登记手续；

五、原告（反诉被告）叶某、姚某于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）上海XX置业有限公司于2022年6月27日及2022年7月15日出具的二张收据原件；

六、驳回原告（反诉被告）叶某、姚某的其他诉讼请求；

七、驳回被告（反诉原告）上海XX置业有限公司的其他反诉诉讼请求。