商品房消费者优先权的法律规定

 

根据《执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

《九民会议纪要》第125、126及127条对于商品房消费者及一般买受人的权利保护进行了释明，明确商品房消费者的权利优先于抵押权。而一般买受人在房产无抵押权的情况下亦可申请排除执行，即优先于一般债权。

购房者优先权保护的两个争议点

在购房者执行异议之诉中，常有两个问题：

1.《民法典》物权编第四百一十七条　【抵押权对新增建筑物的效力】规定：建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是,新增建筑物所得的价款,抵押权人无权优先受偿。

开发商在房产未竣工之前将其以在建工程抵押给金融机构，在竣工后并未再办理房产抵押登记，抵押权人是否可以就房产主张抵押权？

2.购房人户籍不在房屋所在地，是否可以认定其在当地并无居住需求进而排除其优先权？

对此，最高人民法院在（2021）最高法民申5048号再审裁定中给出了裁判意见。

 

案件基本事实

 

再审申请人纪某含购买了中森华国际城项目楼盘，该楼盘被开发商抵押给了被申请人长城资产湖北分公司，并签订了《期房抵押证明》，《期房抵押证明》注明“本证明书具有与房屋他项权证的同等效力，受国家法律保护”， “上述期房在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理抵押登记，核发房屋他项权证”。

原审判决认定长城资产湖北分公司对案涉房屋享有抵押权，纪某含户籍不在湖北武汉，因此不属于商品房消费者，故驳回纪某含排除执行的诉讼请求。

 

最高院观点

期房抵押及于后期完工的房产

最高人民法院经审理后认为，长城资产湖北分公司对案涉房屋享有抵押权。理由是依据《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”的规定，长城资产湖北分公司对案涉房屋享有抵押权。

商品房消费者户籍不必在房屋所在地

但原审判决以纪某含户籍不在湖北武汉为由，认定其不属于商品房消费者，适用法律不当。

 

最高人民法院最终裁定，指定湖北省高级人民法院再审此案。

 

关于土地使用权抵押的最新法律规定

最高人民法院关于适用
《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

 

第五十一条当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。

当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。

抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。