7月12日深夜10点半，一封《郑州奥园誉湖湾业主集体停贷告知书》被发至业主群里，号召大家签字响应。第二天中午，434多位群内业主中，已有184位表态同意参与停贷。

据媒体报道，全国已经超过32个楼盘因无法按时交房而被购房人集体停贷。

那么，如果银行起诉停贷的购房人，或者被停贷的购房者因停贷影响征信起诉银行，法院是否会支持呢？下面分享一则案例。

案例

案件基本事实

招行惠州分行与黄某婷签订《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后招行惠州分行未将贷款支付至光耀公司就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。

惠州市房产管理局向招行惠州分行发出《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，招行惠州分行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。

法院判决

招行惠州分行在知晓商品房按揭款专款专用要求、光耀公司开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定黄某婷从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向招行惠州分行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，黄某婷已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时黄某婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。

综上，招行惠州分行的再审申请缺乏理据，本院予以驳回。

（备注：该案案号为（2018）粤民申7516号）

 

律师意见

 

预售资金监管政策

2010年4月13日，住建部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房（2010）53号），对于商品房预售资金管理给出了整体政策框架。具体如下：

（一）鼓励推行商品住房现售试点。

（二）各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立的要加快建立。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

由于《城市商品房预售管理办法》明确“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”，意味着在预售资金监管方面，各地区基本施行“一城一策”的思路，即各地区基本会出台相应的“预售资金监督管理办法”和“预售资金监督管理实施细则”，并按照“重点监管资金+一般监管资金”的框架进行监管。

预售资金监管要点

1、预售资金监管一般会坚持政府指导、银行监管、多方监督、专款专用、保障建设、节点控制等原则，由各地住建部门主导辖内预售资金监管，各地人行负责办理商业银行办理专用账户开立、变更和撤销业务，各地银保监局配合住建部门开展行业监管工作、商业银行开展预售资金监管工作并承担监管主体责任。

2、商品房预售资金监管需要签订预售资金监管协议（由地产开发企业与住建部门、监管银行共同签署），预售资金监管协议示范文本以及现金保函示范文本（如有）由各地住建部门与金融管理部门共同拟定。

同时，监管银行通常还需要与当地住建部门签订预售资金监管合作协议。

 

预售资金监管要求

1、预售资金应当用于有关的工程建设，包括建设施工进度款、设备材料款、法定税费款等等。对于全装修的项目，还包括装修成本等。

2、各地一般会明确预售资金支出款项必须直接转入相关施工单位和供货单位，严禁缴纳土地款、罚金、营销费用及预售人员工工资等费用。

一般地方政府不允许地产开发企业以支付利息、偿还债务的名义提取监管资金。如部分地区要求地产开发企业把项目监管账户开立在没有借贷关系的银行，以避免监管资金被挪用于支付债务及利息。

但也有一些例外，如上海临港片区便明确预售资金必须专项用于该项目，包括工程建设及相关的税费，或用于偿还开发贷，不挪作他用。房地产项目预售资金须优先用于工程建设，在此前提下可以视实际情况均衡还贷，完成项目房地产初始登记后预售资金可申请解除监管。

北京、上海临港、宁波、无锡、石家庄、天津、珠海等地区明确可以通过保函来替换对应监管额度，这里的保函通常指非监管银行或控股股东出具的保函。例如，北京、天津等。明确可以凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金。

 

预售资金挪用乱象

预售资金在地产行业中起到的作用是融资功能，虽然政策层面明确要求对预售资金全额、全程监管，且一个预售许可证只能对应一个监管账户，但实践中预售资金监管领域的乱象却频繁发生。

（一）预售资金没有全部打入监管账户，而是直接打入了地产开发企业的自用账户，不受监管。这其中的背景在于购房者对预售资金监管制度不是很了解，且一些开发商利用购房者急于购房或侥幸的心理，通过各种方式诱导购房者将购房款项打入自用账户，从而规避监管。

（二）部分开发商通过与关系户合作，即将未竣工的房子拿去向关系户融资，这样既不需要办证、也不需要办理网签，自然也就不受预售资金监管制度的约束。还有一些开发商会通过虚报或瞒报工程进度、调整工程造价、调整车位价格来规避备案价格等方式调控监管额度。

（三）很多地区对监管银行的要求是唯一的，但对于监管银行与按揭贷款银行、抵押权银行是否一致或是否仅限于1家并没有硬性要求，导致开发商可以利用监管银行与非监管合作银行之间的博弈关系，挪用预售资金。