在二手房交易市场上，房价的涨跌是导致违约的主要原因。如果签订房屋买卖合同后房价大幅上涨，卖家违约无疑会享受巨大的经济利益，有时仅双倍返还定金对购房者来说仍属不公平。

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案例：（2021）沪0117民初7903号

 

案件基本事实

2020年4月12日，原告作为买受人、乙方，被告作为出卖人、甲方，双方签订《动迁房买卖合同》，约定总价款为人民币：1,300,000元整。

合同签订后，原告支付“定金”65万元。

上述合同签订后，被告称其2020年12月左右，决定不再履行上述合同，后2021年2、3月份左右，与原告协商解除合同，但原告未同意。被告于2021年5月4日将65万元退还给原告。

审理中，双方确认被告的违约时间为2021年5月4日。经委托评估机构估价，该时点房屋市场价为200.22万元。

 

原告诉请

1.判令被告支付原告一倍定金260,000元；2.被告赔偿原告损失390,000元；3.判令被告支付原告律师费30,000元。

 

被告辩称

 

1.合同中约定的定金过高，按照相关法律规定，定金不能超过房屋价款的20%，超过部分无效，且定金、违约金及其他损失系选择性的，原告现即主张了定金又主张了违约损失。

2.双方仅签订了协议，未进行网签、交付、过户、装修，即使承担违约责任也不应当承担全部的违约责任；

 

法院判决

 

双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应恪守。双方在合同中约定房屋转让总价款为1,300,000元，其中购房定金为650,000元。合同签订后，原告依约向被告交付了定金650,000元。被告退还定金拒绝履行的行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。

对于原告要求被告返还定金260,000元的诉请，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。现因被告违约导致双方合同无法继续履行，故被告应当双倍返还定金。但定金的金额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，本案中，双方合同约定的购房款为1,300,000元，故260,000元之外的部分不产生定金效力。

关于原告要求被告支付房屋差价损失的诉讼请求。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。本案中，评估报告显示被告违约时，即2021年5月4日系争房屋的价值为2,002,200元，而双方合同约定的购买价格为1,300,000元，故原告主张被告另行支付房屋差价损失390,000元，于法有据，本院依法予以支持。

 

律师意见

促进交易和维护交易安全为商事法律的基本原则之一，若合同违约方能从违约行为中获利却不被司法裁判所调整，显然有悖于这一原则。本案法官的判决即遵从了商事法律的这一基本原则。