律师前言

对于农村宅基地房屋买卖合同的效力问题一直存在一定的争议，一般认为该类买卖合同无效。但在宏观政策上对农村集体土地抵押、流转、交易逐渐放开的背景下，特别是对于上海这样城乡一体化程度较高的地区，一味地否定该类买卖合同的效力，将造成买卖双方的利益失衡，卖房人可以藉此反悔否定合同效力，违背了民事法律关系中最基础的诚实信用原则。但考虑到在很多地区城乡差异依然较大，公然承认该类合同的效力将影响法制的统一并损害农民群体的长期利益，因此在司法实践中，许多法院对该类合同的效力不作定性评价，而只依照公平原则和诚实信用原则对当事人的利益分配进行裁判。（“对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”上海市高级人民法院<沪高法民 [2004]4号>关于印发《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》的通知）。

在上海市高级人民法院2004年的上述文件中，针对购买的宅基地房屋被动迁征收所得补偿款的分配，也有原则性的规定。（按上述第四种情况处理的，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7:3左右。）

实务中的情况远比法律规定或者司法意见中的情形复杂，比如下文案例中，非集体组织成员购买宅基地房屋后挂在他人名下，且房屋长期由挂名人使用，动迁补偿利益应如何分配呢？

 

案例：非本村村民购买宅地基房屋，且长期由他人使用的补偿款分配（上海市第一中级人民法院）<判决原文较长，截选事实和判决理由>

 

法院认定案件基本事实

 

1992年，邵某生购买川沙县XX乡XX村XX队房屋一间，因其非该村居民，故房屋登记在该村陆某珍名下。

 

同时双方签订协议，约定“卖方：陆某珍、上海川沙县XX队。买方：邵某生、上海川沙县XX厂工作。兹有陆某珍所有砖木平房2（弍间叁脚叁分）坐落於XX镇东向、XX街北首，出卖给XX厂承包人邵某生，双方议定价格为壹万壹仟陆佰元整，房屋买卖税款捌佰弍拾元由买方邵某生负担，屋款在订立合同之日一次性付清，自今以后双方不得反悔，特立此据为凭。”

 

邵某生和陆某珍均在上述《买屋协议》上签名，而黄某民作为证人亦在上述《买屋协议》上签名。

 

邵某生在该房屋内居住到1994年后搬离，后交由陆某珍居住和管理。

2015年8月17日，邵某生和陆某珍再次签订《协议书》，内容为：“甲方：邵某生；乙方：陆慧（惠）珍。1992年甲方以乙方的名义购买XX队陆某房屋共计二间又三分之一间（正堂为三分之一间），现产权登记在乙方陆慧（惠）珍名下，现双方签订协议对以下事实予以确认及约定：1、上述房屋的购房款和办理产权税费均为甲方支付，房屋所有为甲方所有。上述房屋仅在名义上寄登在乙方名义上寄登在乙方名下，乙方与乙方子女对上述房屋不存在所有权与继承权。2、将来上述房屋如进行拆迁，甲方同意委托乙方的儿子黄某（民）办理拆迁，认购以及安置新房的产权登记等手续。3、本协议签订后，即产生法律效力，任何一方不得违反。”。邵某生和陆某珍均在上述《协议书》上签名，而黄某民作为证人亦在上述《协议书》上签名。涉案房屋原权利人陆某出具《情况说明》，内容为：“1992年7月份，本人陆某将XX镇XX村XX队XX街北首二间又三分之一间（正堂为三分之一间）房屋出售给邵某生，当时邵某生支付了本人全部购房款11，600元，税费也由邵某生缴纳。因邵某生不是本地村民，邵某生以陆某珍的名义向我购买房屋。”。

 

法院判决

该房于2016年3月被动迁征收，获得补偿款3657342.18元。双方在补偿款分配上无法达成一致意见，故邵某生向浦东新区人民法院提起诉讼。法院认为鉴于该房屋登记在陆某珍名下，且长期由其居住和管理，故邵某生酌情分得补偿款1279800。

邵某生不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。一审法院经审理后，针对动迁补偿款的分配问题，认为：

上诉人并非房屋所在集体经济组织成员，依照相关政策无法以自己的名义购买涉案房屋，只能通过借用陆某珍名义的方式购买房屋，故在涉案房屋的取得方面，陆某珍一方具有贡献。第二，在审理期间，上诉人确认在购入涉案房屋之后，其只是短暂居住过一段时间，之后就把房屋交给黄某民打理，从1994年开始，上诉人对于房屋的管理、修缮以及居住情况均未曾了解过，在此情况下，应当认定黄某民一方对于房屋的维护具有较大贡献。第三，从《上海市征收置换集体土地居住房屋补偿协议》中所列的各补偿项目来看，涉案房屋所涉动迁利益中包含的补偿系针对房屋的现状、居住人的搬迁等情况综合认定，该些项目与被上诉人方的关联性显然相较上诉人方更大。

综合以上因素，法院酌定涉案房屋的动迁利益由上诉人与黄某民（陆某珍之子）各半享有，则黄某民应当向邵某生、季某兰返还1828671.09元。

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